Un’importante ordinanza della Cassazione (n. 18512 del 7 luglio 2025) chiarisce le condizioni per applicare la valutazione automatica nelle donazioni immobiliari. Il caso trae origine da un atto di donazione in cui il contribuente aveva trasferito la nuda proprietà di più immobili, alcuni dei quali privi di rendita catastale (es. fabbricati demoliti e unità collabenti), dichiarando un valore complessivo unico.
Valutazione automatica: principio e limiti
L’art. 34, comma 5, del DLgs. 346/1990 prevede che, in materia di imposta di donazione, l’Amministrazione finanziaria non possa procedere a rettifica quando il valore dichiarato per immobili con rendita catastale sia pari o superiore al valore catastale, determinato tramite i noti moltiplicatori. Tale beneficio, tuttavia, non si estende ai beni privi di rendita, come aree edificabili o fabbricati demoliti.
La Corte ribadisce che il beneficio della valutazione automatica è subordinato all’indicazione analitica del valore per ciascun cespite. Una dichiarazione cumulativa non consente il controllo necessario da parte dell’amministrazione, ostacolando la verifica della corrispondenza tra valore dichiarato e valore catastale di ogni singolo bene.
Il caso concreto: dichiarazione globale e rettifica legittima
Nel caso esaminato, i donanti avevano dichiarato un valore complessivo di € 390.000 per una pluralità di immobili, indicando solo € 10.000 per i fabbricati collabenti. La Commissione tributaria regionale aveva ritenuto sufficiente questa distinzione per ritenere operante la valutazione automatica, poiché il valore residuo (€ 380.000) risultava superiore al valore catastale (€ 373.051,16).
Tuttavia, la Cassazione ha censurato tale impostazione. La Corte ha ritenuto che l’indicazione del solo valore globale impedisse di attribuire correttamente la quota parte a ciascun immobile, specie in presenza di beni non suscettibili di valutazione automatica. Ha inoltre sottolineato la distinzione tra fabbricati collabenti (F/2), che restano iscritti in catasto pur in stato di degrado, e aree di risulta di edifici demoliti, che, essendo del tutto prive di rendita, vanno valutate secondo il valore venale.
Principio di diritto
Il contribuente che intenda beneficiare della valutazione automatica per beni dotati di rendita catastale deve indicare, per ciascun bene, il relativo valore, onde consentire il riscontro puntuale da parte dell’Amministrazione. In assenza di tale analiticità, anche se il valore globale supera la somma dei valori catastali, l’Agenzia è legittimata a procedere a rettifica in base al valore di mercato.
Conclusione
Questa pronuncia rafforza l’impostazione rigorosa della giurisprudenza sull’utilizzo della valutazione automatica, richiamando i professionisti a una maggiore attenzione nella redazione degli atti di donazione. La corretta individuazione e valorizzazione di ciascun bene è requisito imprescindibile per evitare accertamenti. Una dichiarazione cumulativa, pur formalmente chiara, non è sufficiente se non supportata da dati analitici riferibili a ciascun immobile.
